借新规出台楼市成交加速

自九月底央行新政以来，楼市“限贷”松绑的消息就不断冲击着市场。10月9日晚间，建行在官方网站正式公布将按照新政策来受理贷款申请，首套房贷利率最低为贷款基准利率7折优惠。随后10月10日，中国银行、招商银行也紧随其后宣布执行房贷新政。不仅如此，10月13日，住建部、财政部、央行联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。10月14日，住建部等部门出台了公积金新政策，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。

“限贷”政策的松绑也引发了不少购房者的热情。“想买房可是手头缺钱，现在限贷正在一步步放开，就等落地之后出手。”刚工作一年的小胡说。记者了解到，不少购房者已经开始向银行咨询房贷事宜，其中不少人打算近期出手。显然这让开发商感受到了暖意。记者查阅公开信息发现，今年开发商身上的担子并不轻松，从半年报来看众多房企的销售目标完成还不到一半。从全国范围来看，万科下半年有2000亿元的回笼目标，绿地今年2400亿元的目标上半年完成不到一半;碧桂园更是全力冲击2000亿元的销售目标。有分析人士认为，巨大的库存量，犹如悬在开发商头上的一把利剑，年度销售任务，也让各大房企“压力山大”。

目前，2014年还剩不到三个月，因此，接下来很多大型房企都要拼命跑量了，否则按照目前的形式，销售和回笼都很难达到预期目标。记者了解到，很多之前还对以价换量存在疑惑、将信将疑的开发商，现在再打价格战，已经毫无心理压力。

底价示人折扣优惠一放到底

在“低价跑量”之际，记者发现不少开发商直接以底价示人，打折不再遮遮掩掩。在以往，“买房折扣到底有多少”是个说不清道不明的问题，比如内部认购八五折，全款八折，老带新九五折……买套房子购房者需要面对不同的折扣。尽管开发商一再声称消费者拿到最优惠，但是很多购房者认为没有拿到低价。的确，以往在置业顾问、置业主管、营销经理手中的折扣力度是不一样的。有营销经理曾告诉记者，在每个层级都会有1%到2%的折扣优惠。因此，在买房的时候“找人”是不少购房者认为能省钱的一个方式。

不过，最近这个办法却不管用了。在岛城地产圈工作十多年的卢先生告诉记者，最近有个朋友想买李沧一处大盘的房子，他找了该盘的营销经理发现，置业顾问给出的价格已经是“底价”。“以前买房的时候，都会有朋友找过来，让帮忙找人再打个折。”卢先生告诉记者，比如置业顾问给出九二折，营销经理可以再给出九折的优惠。不过这次这个朋友已经和置业顾问说好了九折，本想让我再帮忙打个折，结果问到营销经理那里发现他最多也只能给出九折。不光是卢先生，最近孙先生想买新都心一套房子，也是找了开发商好几个老总，结果发现和置业顾问给出的折扣都一样。“找了一圈，也就说送三个月的物业费。”孙先生无奈地说。

“开发商都有底价，如果置业顾问给出的是底价，购房者再找关系也不会给你优惠的。”有业内人士告诉记者，因为现在开发商都是低价跑量，一些楼盘把价格底线都放到了置业顾问那里。

营销变味客户多为活动而看房

“排了一个多小时，就给了两串烤肉、一根烤肠，还有一个火烧。”近期参加城阳一开发商活动的小李告诉记者，本想买房的他却在看房活动现场受了一肚子气。小李告诉记者，活动虽然人气很高，但是感觉没看到有几个是真正买房的客户。在当下的市场情况下，开发商为了销售楼盘可谓频频出招，其中一些开发商却孤注一掷地把“宝”都押在活动本身，希望营销活动能为项目带来充足的优质客源。“我们旁边的楼盘一周一个活动，但是到底卖了几套房子，可不知道。”在西海岸新区一家楼盘，一名置业顾问告诉记者。

的确，活动带来的人气是显而易见的，通过演唱会、明星见面会、泳装小姐、烧烤活动等的确拉动了人气，但是这些人气到底能有多少会转化成真正的购买力，却依然是个问号。“项目开盘初期活动效果不错，我们也把重心放在活动上。”市北区一家楼盘的营销经理告诉记者，最初参加活动的市民多数有购房意愿，购房者看了房还得了实惠。不过近段时间，活动却变了味，以前来20个能成交四五个，现在来200个都不一定能成交四五个。“很多参加营销活动的人一看就是混吃混喝的。”该营销经理告诉记者，“有些还是老面孔，都已经多次来参加看房活动啦!”

“呼啦啦来一群人，先抢吃的喝的，然后问礼品是啥。”城阳一家楼盘的置业顾问告诉记者，“想要聚集人讲解楼盘情况，都是三三两两的，有些明显心不在焉。”而一些购房者对这些活动也是不感冒。“买房子我不会专门去参加活动，一般是看到报纸上的电话打过去问问。”市民魏先生告诉记者，他不会为了一场活动去看房。

尽管如此，开发商的活动还是一场接一场。“现在主要是要和公司交代，一个活动下来有人气，也可以显得我们工作有成效。”一名业内人士分析说，“举办活动一般成本不透明，营销经理也能拿点好处。”不过现在活动有些“鸡肋”，虽然活动招募的人数越来越多，但是购房者越来越少。

■市场观察

直接降价引发市场震动

尽管“房贷新政”已出，但对楼市走势的争论从未停歇。当下各银行有关“房贷新政”的具体细则仍待出台，不过部分开发商认为，当前楼市提振政策已经 “见底”，房价、成交也很可能逐步 “止跌企稳”。在“十一”长假即将结束之际，网上就流传出一个消息，一些开发商将涨价。不过很快，开发商以行动打破了这一谣言。记者近期走访楼市发现，面对楼市限购部分松绑的局面，开发商并没有坐地涨价，反倒继续延续前期的优惠策略，仍坚持低价跑量。其实降价并不是近期才出现的新现象。今年七月开始，岛城不少开发商就是使出了低价杀手锏，市北区新都心的万科城8月三期国际公园项目首次开盘，起价12345元/平方米，包含1500元/平方米的精装标准;中南世纪城8月加推新房源，均价只有8400元/平方米。

有业内人士表示，“认贷不认房”主要刺激了改善需求和部分投资需求，但由于目前商品房库存仍处在高位，未来至少还有2至3个季度的库存消化期，房企的策略仍是加快周转、以价换量为主。记者走访岛城多个楼盘发现，各楼盘此前的优惠措施不但没变，还有的楼盘推出了更加诱人的“直降”“打折”。在很多开发商看来，这种降价是一把双刃剑，虽然能引来购房者，却容易刺激老业主，今年1至10月，多家楼盘因降价，引发老业主不满打砸售楼处。近期，有些楼盘就因降价引发了市场震动。

对于很多购房者来说，开发商跑量没有问题，买房后“降价”让他们受不了。在楼盘的上涨时候，有开发商曾推出“无理由退房”与“差价补偿”措施保护老业主的权益，不过现在不知为何没有开发商因降价推出。不过相比起来，有些楼盘也是“降价跑量”，只不过方式更巧妙。有些楼盘玩的是文字游戏，虽然有吸引眼球的起价，但是房价可并不低。像城阳一家楼盘号称起价3999元/平方米，但是实际只有一套房，其均价仍在每平方米5000元以上。更多的楼盘是选择采取交钱抵房款的行动，虽然这种形式有打折的嫌疑，但是并不会刺激到前期业主。有业内人士告诉记者：“不像打折一下子就能让业主比较出房价涨跌，交钱抵房款更加隐蔽。”此外还有开发商送车位、送装修、免物业费等，这些降价的方式更加隐蔽。