现状

限购全部取消二手房反映平淡

“虽然限购放开了，但是感觉房价高，手头的钱还是不够。”从去年底就像买房的韩先生一直在关注二手房市场，但是他迟迟没有出手。“感觉现在观望的客户仍然很多，他们多是在等待机会出手。”青岛惠百家的一名经纪人告诉记者，“当下我们的对策就是不断提升带看量。”

虽然月初岛城楼市已经全面放开限购，但是不少房产中介仍感到市场反应过于平静。青岛链家提供的数据显示，2014年9月第三周(0915-0921)青岛二手房成交527套，较上周环比上升33.42%。不过截至9月21号，9月份二手房成交1485套，同比8月前三周下降5.11%。显然，自9月限购取消后，市场波动并不明显。青岛链家总经理蒿玉峰分析说，2014年9月第三周成交527套，较9月第二周环比增长33.42%，时隔一周成交量再次回升到500套以上。但是从9月前三周整体来看，较8月前三周有小幅微降，波动并不明显。蒿玉峰认为，目前市场无明显变化，一方面可能在于市场上的投机潮回落，购房者相对理性，置业更多的取决于自身的需要和经济实力;另一方面在于部分购房者与业主对于银行信贷进一步调整的普遍观望心理，使得购房者只看不买的情况较多。“我手头上资金有限，买房必须向银行贷款，所以银行房贷利率的打折与优惠对普通购房者尤为重要。”韩先生表示。

政策

放松首套房贷标准给“限贷”松绑

就在岛城楼市再度陷入平静的时候，楼市政策再度松绑。本周二，青岛市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、市住房公积金管理中心、市地方税务局、市规划局联合发布 《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》(以下简称“《意见》”)，提出“新六条”以促进房地产市场可持续发展。其中最为引人瞩目的就是“限贷”的松绑，文件指出“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定”。

一项统计显示，目前购房者中有超过一半是刚性需求。“刚需购房者更容易受到政策的影响，主要因为刚需购房者的资金能力有限，且对于市场的把握不足，在房价下行，政策频繁调整的情况下更容易犹豫不决，持观望态度。”蒿玉峰告诉记者，如果银行信贷体系可以有所调整，符合购房者心理预期，则二手房市场回暖有望。有业内人士分析说，《意见》中指出，唯一住房出售后且还清贷款，再购房按首套房贷认定，这无疑是给“限贷”松绑。并且文件中对个人购买普通住房契税减半，对购房者尤其是首次购房者来说负担也将进一步减轻。

分析

二手房房源数量增加市场或将活跃

虽然二手房的成交数据一直平稳，但是购房者的关注度并没有减弱。根据链家地产内部监控数据显示，“链家在线”的访问量9月第三周较上周同期上涨9.55%。不仅如此，二手房市场中房东的积极性也会提高。有业内人士告诉记者，《意见》对房贷政策的规定，需要购房者同时满足唯一一套住房出售和还清房贷。“其实，在改善型购房者中，不少人原先就对是出售已有房屋去交齐新房房款，还是保留已有住房去贷款犹豫不决。”该人士表示，如今《意见》将会促使他们选择出售已有住房。因此在此情况下，青岛二手房房源量将会有所上涨。显然，市场关注度的上升和房源数量的增长，将会调动市场的活跃性。

不仅如此，造成二手房市场平淡的主要原因是价格的居高不下，甚至岛城一些区域有一手房和二手房“价格倒挂”的现象。业内人士认为，随着二手房房源的增加，市场供需也会发生变化，部分二手房价格可能会有所下调。“随着市场上二手房房源数量的增加，房东的心态也会发生变化，议价空间也相应会增大。”有中介人士告诉记者，“价格发生变化，也就能调动更多购房者的看房积极性，市场相对也会活跃起来。”

预测

主城区二手房优势逐渐显现

随着岛城楼市的不断松绑，一些购房者的积极性也不断提高。“买一手房还是二手房”是不少购房者遇到的问题。虽然凭借开发商的各种促销手段，一手房有价格优势。不过业内人士认为，随着二手房和一手房“价格倒挂”情况的改善，无疑二手房会有更大的优势。

“二手房也有着自己的优势。”青岛惠百家市场部的陈静告诉记者，因为目前主城区新盘较少，因此想要选择合适的区位，二手房无疑是最合适的。“现在的新盘一般处于新开发的区域，配套跟不上。”她告诉记者，相比起来二手房的生活配套相对成熟，比如有的是学区房，有的是靠近商圈，购房者选择起来也是一目了然。

“相比一手房期房较多，二手房的优势就是能够尽快入住。”陈静说。记者了解到，当下不少刚需购房者买房往往是为了结婚，随着房源数量增多，市场不乏适合拎包入住的婚房，对于急着结婚的刚需群体来说，这样的二手房无疑更省心、省力，优势更突出。