3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。央行新政中，利率水平交给商业银行根据客户信用状况和还款能力自行决定。这也意味着，此前整齐划一的二套房利率有可能出现分化。

不过，新政落地十余天，记者采访获悉，岛城多数银行二套房利率仍然以上浮10%为主。那么，首付比例上浮后购房者该如何算账呢?

利率：

首付降了利率上浮

二套房首付比例调整之后，贷款利率会不会同时变化，也是购房者最为关注的问题之一。记者采访获悉，多数银行对于二套房利率仍执行上浮10%的利率标准。

对此，青岛一家股份制银行信贷部负责人说：“利率方面，银行依然会根据信用状况和还款能力执行差别定价，银行信用记录和业务来往更多的客户将获得利率上的更多优惠。而二套房贷款利率会不会有折扣要视市场情况而定。”

记者通过融360对比发现，在公布的17家银行二套房房贷利率中，基本都执行上浮10%的利率，只有华夏银行二套房房贷利率上浮5%。

首付降低：

贷款成本却增加了

需要提醒的是，新政策实施后，换房的门槛固然低了，但首付付得少必然贷款贷得多，还款压力大，购房者还需量力而行，一定要根据自己工资的实际状况决定购买二套房的首付比例，以免入不敷出。

那么，执行新政策后，二套房的购买成本到底能降多少?根据调整前后二套房首付比例，以总价100万的房子为例。在首付比例调整前，二套房首付六成，需要首付60万;调整后二套房首付四成，需要首付40万。调整前后，二套房首付相差20万，大大降低了二套房的置业门槛以及二次购房者的置业压力。

以100万元总价的住房为例，贷款利率按6.49%(基准利率上浮10%)进行计算，如果按照首付六成的比例计算，那么首付款是60万元，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为71万元，月供2980元。首付比例降至四成后，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为107万元，月供4470元。

记者对比发现，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。即六成首付下，买房总金额为60万+71万=131万元;四成首付下，买房总金额为40万+107万=147万元。这样对比，要增加15万元。

虽然总金额还款增加，但“增加”背后却有一笔资金节省——首付款：相比四成首付，六成首付情况下需多缴纳首付款20万元。

“账不能简单这样算，在六成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款20万元。如果把这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息总额将超过14万元，所以，购房者的成本还是降低了。”兴业银行青岛分行零售信贷业务拓展部郑兆辉表示。

提前还贷：

后期提前还款不省钱

“如果后期我经济宽裕了，可以提前还款吗?”面对记者的提问，银行业内人士指出，其实考虑这个问题，有理论上的原则：理财收益高于贷款利率时，投资;理财收益低于贷款利率时，提前还款。

但是现实太复杂，如果使用的是商贷和公积金组合贷款，建议先还商贷;如果是生意人或者是创业青年，肯定需要流动资金，从哪借钱都比房贷款利率高，所以也不要选择提前还款。

另外，执行上浮利率的贷款人(利率超过7%)，市场中受益高于此的投资大多具有高风险，建议提前还贷;如果在还款初期，本金基数大、利息金额也高，在没有好的投资渠道情况下可以提前还款;如果已经到还款中期，所剩利息已经很少则不建议提前还款。

建议：

买房不应盲目跟风

最近几日，王小姐一直为买房的事心神不宁，“根据新政策的规定，房贷首付可是降了不少啊，我觉得可以为自己减去不少负担，可老公给我算了笔账发现，虽然首付降了，但总房款并不低，弄得我犹豫不决，不知道现在是该买房还是不该买房”。

由此可见，首付比例降低，给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间，不过，这也意味着往后每月还款以及总共需要支付的利息都翻番了，同时，也意味着，银行将要提供的人均贷款额度更高。不过下调首付的政策力度是够大，银行却不一定有足够的流动性来提供首付下调带来的新增贷款。

银行业内人士认为，连续的新政策对楼市无疑是利好的，但由于每个人对自身需求和生活期望的不同，市民也要根据自身实际情况定夺买房时机，买房不应盲目跟风。

楼市新政下，应该冷静地问问自己：你需要住房吗?买房是为了什么?你觉得现在是房价最低了吗?只要这三个问题的答案都是肯定的，那就不要犹豫。如果自己都不确定那还是再想想吧。