以房养老怎样“养”
反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。
“反向抵押养老保险的投保人群须同时符合两个条件，一是应为60周岁以上老年人，二是拥有房屋完全独立产权。”保监会人身险监管部主任袁序成说。
事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利;投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，作为一款金融产品，“以房养老”具有“三高”特征，就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人，而无子女老人和 “失独老人”则是最合适的购买群体。
从国际经验看，不只是养老金，保险公司还可能为投保人提供实物型的养老服务。保监会出台的指导意见中就明确鼓励 “针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。
房价涨跌怎么“算”
无论是投保人也好，保险公司也好，“保险版”以房养老的最大风险和不确定性都来自房价的波动。
房产究竟价值多少?这无疑是反向抵押养老保险涉及的核心问题。针对这一问题，指导意见中称，“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”
如果房价上涨，房屋增值怎么办?根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。
首都经贸大学保险系教授庹国柱说，对于参与型产品来说，保险公司可在与投保人签订购买合同时有所约定，如果房产增值，按何种比例来分配?归属于投保人的部分，是一次性给予，还是按月领取?这些都可以在合同中涉及。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与房产增值收益，抵押房产增值部分全部归属于投保人。
那么，如果房价下跌了怎么办?业内人士指出，保险公司要承担这个风险，对于专业的投资运行机构——保险公司而言，可以通过资金的运作、再保险等形式化解或是降低这一风险。
当然，这一商业保险新事物还面临着房屋70年产权到期后怎么办这一重大问题。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，保险公司很可能会无利可图，甚至亏本。
养老隐忧怎么“解”
“以房养老”商业保险的出炉，承载着丰富养老保障方式、拓宽养老保障资金来源的 “双重期盼”，但这一产品对于缓解养老隐忧作用究竟有多大备受关注。
合众人寿保险公司相关负责人介绍，这一新产品与该公司力推的养老产品的发展思路吻合，目前针对指导意见完善具体措施办法，希望能与其在武汉投资的养老社区实现对接。
不过，业内的积极参与并不能扭转市场对这一商业保险的隐忧，其推出还需要金融贷款、担保机构、资产评估等，与个人的信用系统完善健全有关，另一障碍则在于养儿防老和家产传后的传统观念。
记者随机采访几名武汉市民，他们表示不会把房产抵押出去。“以房养老相当于把房子卖出去了，我还是相信养儿防老，家里的房子会留给儿子。”年过半百的陈先生说。
业内人士坦言，“以房养老”商业保险是一种市场化的运作，不会成为养老的主流方式，有限的受众、较高的门槛决定了其“小众”属性。
“‘以房养老’商业保险仅仅是我国社会养老保障体系的补充，这一试点的推出之所以引发争议，不是产品有问题，而是作为社会养老保障体系的主干出现了缺失，化解养老困局所必需的普惠式基本养老产品仍有待于完善。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新这样认为。
董登新同时建议，应从房产评估、土地政策、寿命估算、产品解释等方面建起完整的配套体系，确保试点产品平稳落地。
【青岛调查】
八成受访者难接受
针对“以房养老”的话题，昨日记者采访了30名60岁以上的老年人，其中有25人表示不赞同 “以房养老”。“有儿有女的，干嘛要把房子卖了养老啊。”一位受访者对记者说。有部分受访者表示自己辛辛苦苦买来的房子，自己百年后却要上交给银行，这是难以接受的。还有受访者考虑到儿女和资金问题，表示对“以房养老”不认可。记者随后又随机采访了20名受访者的子女，与老人相比，年轻子女支持“以房养老”的人数较多，但也没有超过半数。
“百年以后把房子交到外人手里，这显然是不可能的事。”在老舍公园里锻炼的王大爷告诉记者，房子历来是祖祖辈辈世代相传的，让他把房子交给除子女以外的人，他坚决不认可。今年刚刚60岁的王大爷说，他现在在中山路上的房子是自己一点点攒钱买来的，他深知现今买房的困难，更越发觉得房子的珍贵。“我儿子上研究生，以后他挣了钱得养我老啊。”王大爷说，晚年生活应该是由儿女尽心尽力，老人过世后，家产再转交给子女，这是天经地义的事。
住房与养老，两者怎样的一种关系最被市民认可?不少市民认为“以租养老”或许更合适，生前将房屋出租以满足养老花费，等过世后留给儿女。今年62岁的刘红霞原来住在黄岛路老伴分的房子里，自老伴去世后，儿子就把她接到香港东路的新房子一起住，既方便照顾，也能帮忙带带小孙女，原来的老房子就租了出去，每个月能拿到近千元的租金。“我觉得这样很好，房租也能补贴生活中的一些开销。”刘女士说，比起拿房子抵押养老，把房子租出去用房租养老也不是不可，毕竟目前家里的生活压力不是太大。她表示“以租养老”既可以收房租，而且老房子也能升值，比起房子让银行回收要好得多。记者 王晓先 杨博文
“保单+实物”模式更实惠
“以房养老”商业保险开闸，昨日，记者联系“以房养老”走在行业前列的合众人寿青岛分公司，相关负责人表示目前该公司已经在武汉等城市推出了合众人寿养老社区，已在湖北、沈阳、安徽、广西4省市区落实用地并开工建设养老社区，北京、济南、郑州等地正在办理征地手续，海南、江西、福建、上海、杭州、哈尔滨、青岛、伊春等10余地正在洽谈之中。
“买保险，将来不返钱，返个‘便宜’养老院。70岁客户入住了，40岁、50岁、60岁客户缴纳保险年费，运行费用有着落，投资回报解决了，客户每个月的支出也降低了。它的支付模式是买保险，将传统养老保险的‘保单+现金’模式，转变为‘保单+实物’模式。”合众人寿不动产投资事业部总经理王峥表示，“青岛目前还没有推出养老社区。”
王峥表示，保险产业投资追求长期收益，其他商业投资多看重当期收益。“然而通过保险产品，设计20年、30年的保单、在长期内形成稳定的投资回报，则可以有效降低客户每月支出的费用。”他算了一笔账，以武汉推出的保险产品为例，第一种每年缴费2.9万元，缴纳10年，70岁可以入住，可居住10年，相当于每月租金2500元。第二种每年缴纳保费4.8万元，缴纳10年，70岁入住，直至终身，假如活到90岁，月租金仅为2000元。
“以房养老在西方不是个什么时髦话题，在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。可是在中国，以房养老作为一个新生事物，还不被绝大多数人所接受，主要还是观念的问题。”青岛新华人寿青岛分公司相关负责人张小鹰分析说。记者 景虹
【链接】
“以房养老”——“塔尖”上的养老
作为一个新兴事物，“以房养老”在中国已开始探索，政府、银行曾从不同层面开展过“以房养老”。
保监会此次开展试点的是“商业保险版”的“以房养老”，实际上是利用保险公司管理和资金上优势，以房屋为抵押为投保人提供与生命等长的养老金。
从国外情况看，“以房养老”在欧美以及亚洲的新加坡、韩国、日本等较为成熟，但占比很低，是一种补充性的养老选择。
例如，在美国，“以房养老”由政府主导，62岁以上的老年人可申请，市场空间非常小，每年签约量在7万例左右;在新加坡，“以房养老”由公益组织开展，在2006年推出后反响不大，经过一年运行，仅有10例成功签约。
一些专家认为，如果将养老金体系比成一个金字塔，那么塔底是政府主导的基础养老金，塔中是以企业年金为代表的补充养老金，塔尖是个人商业保险，而老年人住房反向抵押养老保险则是个人养老商业保险中的一个小众产品。
养老问题需要政府、社会、个人合力解决，需要政府、市场共同发力，“以房养老”这种养老模式，实际上只是为老年人提供了多一项的选择。
【评论】
“以房养老”不能淡化政府职责
保监会23日公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，意味着这一全新的养老方式在争议中迈出了新步伐。在为创新养老方式之举点赞的同时，也要谨防在试行“以房养老”中政府不履行公共职责。
当前，我国银发浪潮来袭，60岁以上老年人口超2亿;养老保障水平还比较低，城乡居民基本养老金人均每月只有81元。推进以房养老等新型养老方式，无疑有助于完善养老保障体系，丰富养老保障方式。
从制度设计上看，“以房养老”是一种保险产品。既然是产品，购买者理应有自主选择权，不能强买强卖。因此，落实“以房养老”应遵循市场规律，防止以行政手段强力推行。
防止以行政手段强制推行，并不意味着“看得见的手”无所作为。相反，政府的公共职责更需加强。
一方面，政府应大力发展养老服务业，为“以房养老”落地生根提供土壤。当前，我国养老市场发展滞后，养老机构、养老服务在数量与质量上严重不足，老人与养老床位之比为50∶1。如果房产抵押出去却买不到相应的养老服务，“以房养老”岂不成为“水中花镜中月”，又怎么发挥有益的补充作用呢?
另一方面，政府应高举监管利器，为购买“以房养老”的消费者保驾护航，既要防止借“以房养老”概念游说老年人抵押个人住房进行消费贷款引发多重风险，又要针对金融分业经营的格局完善体制机制，避免重复监管与监管漏洞。
从国际经验来看，“以房养老”尚属小众产品。从我国现阶段国情来看，“以房养老”面临着与传统养老方式的博弈、房价不确定因素的风险等。正是基于此，指导意见中明确，“不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用”。因此，针对产权、理念、房价波动等难点，政府还应搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，从政策框架上给出解决方法。
“以房养老”是一项系统工程，保险机构应完善产品设计，购买者要量力而行，政府则应加强监管。只有各个链条紧密咬合，才能让补充养老的作用真正落到实处